Jaa

Asuntomarkkinat 2018 – vakaata mutta kahtiajakautunutta

Teemat: Suomi
Heidi Schauman Pääekonomisti
Asuntojen hinnat nousevat keskimäärin 1–1,5 prosenttia vuodessa, mutta kehitys on huomattavasti nopeampaa pääkaupunkiseudulla, missä odotamme hintojen nousevan noin 2–3 prosenttia.
Suomen asuntomarkkinoita on viimeisten kolmen vuoden aikana hallinnut vakaa positiivinen kehitys. Asuntojen hinnat nousevat keskimäärin varovaisesti, uutta rakennetaan paljon, eikä suurista kuplista ole merkkejä.

Ennusteemme mukaan nimelliset asuntojen hinnat nousevat yli prosentin vuonna 2018, ja kasvutahti kiihtyy aavistuksen vuonna 2019. Samalla näemme rakentamisen kulkevan kohti rauhallisempaa suhdannetta. Odotamme, että rakennussektorin kokonaistuotanto pysyy vuonna 2019 samalla tasolla kuin vuonna 2018, voimakkain rakennussuhdanne on siis ohi.

Asuntohinnat Suomessa

Indeksi 2005=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond
Suomessa asuntojen hintojen kehitys on pidemmän aikaa ollut todella maltillista. Aktian uuden ennusteen mukaan asuntomarkkinoiden tilanne jatkuu melko muuttumattomana lähiaikoina. Asuntojen hinnat nousevat keskimäärin 1–1,5 prosenttia vuodessa, mutta kehitys on huomattavasti nopeampaa pääkaupunkiseudulla, missä odotamme hintojen nousevan noin 2–3 prosenttia. Muualla maassa asuntojen hinnat eivät keskimäärin ole nousseet viime vuosina, mutta tässäkin on hyvin suuria alueellisia eroja.

Asuntorakentaminen pysyy korkealla tasolla, mutta se ei kasvaa enää

Asuntorakentaminen

kpl Lähteet: Aktia ja Macrobond
Yleisesti ottaen rakennussektorin luottamus on edelleen heijastellut rakennussektorin hyvää tilannetta ja hyviä näkymiä, mutta rakennuslupien määrä on laskenut vuonna 2018, ja Aktian uuden ennusteen mukaan rakentamisen huippu saavutetaan vuonna 2018. Sen jälkeen emme enää näe aktiviteetin kasvavan samalla tavalla kuin viime vuosina.

Emme odota kuitenkaan mitään merkittävää korjausta alaspäin, vaan odotamme maansisäisten muuttoliikkeiden pitävän uudisrakentamisen kysynnän korkeana kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Hieman heikompi rakennussuhdanne ei vielä näy aloitetuissa ja valmistuneissa rakennuskohteissa, sillä ne reagoivat viiveellä rakennuslupiin verrattuna.

Luottamus

Kausitasoitettu Lähteet: Aktia ja Macrobond

Suuret alueelliset erot

Alueelliset erot ovat edelleen suuria maassa, ja hallitseva trendi on, että pääkaupunkiseudun ja muiden kasvukeskusten hinnat nousevat, kun taas muualla maassa hinnat noudattavat laskevaa trendiä viime vuosina nähdyn kehityksen mukaisesti.

Vaikka kehitys yleisellä tasolla osoittaa asuntojen hintojen laskevan pääkaupunkiseudun ulkopuolella, kehitys on hyvin erilaista eri paikkakunnilla. Tampereella näimme noin 6 prosentin nousun vuoden ensimmäisellä puoliskolla, kun taas Turussa asuntojen hintojen kehitys on ollut huomattavasti maltillisempaa. Oulussa näimme asuntojen hintojen laskevan vuoden 2018 ensimmäisen puoliskon aikana.

Asuntohinnat suurissa kaupungeissa

Indeksi, 2005=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond

Vaihtelua myös Helsingin sisällä

Nimelliset asuntojen hinnat nousivat Helsinki 1:ssä yli 8 prosenttia vuoden 2018 ensimmäisessä neljänneksessä ja noin 5 prosenttia toisessa neljänneksessä. Helsinki 2:n kehitys on ollut vakaampaa, noin 6 prosentin kasvu vuoden ensimmäisellä puoliskolla.
Asuntojen hintakehitys on jatkunut vahvana Helsingissä, ja Helsingin alueet 1 ja 2, eli ne alueet, joiden postinumerot alkavat 001 ja 002, ovat edelleen kehittyneet vahvimmin. Nimelliset asuntojen hinnat nousivat Helsinki 1:ssä yli 8 prosenttia vuoden 2018 ensimmäisessä neljänneksessä ja noin 5 prosenttia toisessa neljänneksessä. Helsinki 2:n kehitys on ollut vakaampaa, noin 6 prosentin kasvu vuoden ensimmäisellä puoliskolla.

Jos katsotaan hieman pidemmällä perspektiivillä, nähdään, että nimelliset asuntojen hinnat ovat nousseet noin 80 prosenttia vuodesta 2005 Helsinki 1:ssä ja 2:ssa. Kauempana ydinkeskustasta hinnat ovat myös nousseet nopeasti mutta eivät yhtä nopeasti. Helsinki 3:ssa on nähty 60 prosentin nousu ja Helsinki 4:ssa noin 45 prosentin nousu.

Helsingin reaaliset asuntoinnat

Indeksi, 2015=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond

Asuntojen hintojen kehitys rauhallista naapurimaihin verrattuna

Suomen ja Ruotsin asuntojen hinnat ovat kulkeneet eri teitä vuodesta 2010 eteenpäin. Suomessa asuntojen hintataso on tosiasiassa edelleen suunnilleen sama kuin vuonna 2008, kun taas Ruotsin hinnoissa on nähty reaalinen 50 prosentin nousu.

Asuntohinnat Suomessa ja joissakin muissa maissa

Indeksi 1970=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond
Asuntojen hinnat ovat kehittyneet Suomessa finanssikriisin jälkeen hyvin maltillisesti naapurimaihimme verrattuna. Aluksi finanssikriisi vaikutti asuntojen hintoihin maltillisena laskuna, minkä jälkeen hinnat toipuivat nopeasti vuosina 2009 ja 2010, ja jo vuonna 2010 asuntojen hinnat olivat korkeammalla tasolla kuin 2008.

Sen jälkeen suomalaisilla asuntomarkkinoilla oli hieman rauhallisempi jakso, mikä eroaa tuntuvasti esimerkiksi Ruotsin tilanteesta. Tanskaan vertaaminen on vaikeaa, sillä Tanskassa oli asuntomarkkinakriisi finanssikriisin yhteydessä, ja asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vasta vuonna 2012.

Suomen ja Ruotsin asuntojen hinnat ovat kulkeneet eri teitä vuodesta 2010 eteenpäin. Suomessa asuntojen hintataso on tosiasiassa edelleen suunnilleen sama kuin vuonna 2008, kun taas Ruotsin hinnoissa on nähty reaalinen 50 prosentin nousu. Ruotsissa säännellyt vuokramarkkinat, pidemmän aikaa vaatimattomana pysynyt rakentaminen sekä yhä pidemmät lainat ja lyhentämisvapaat ovat luoneet kovin erilaisen, huonomman pohjan asuntomarkkinoille tuleviksi vuosikymmeniksi.

Asuntomarkkinoiden kuplia pyritään tunnistamaan monin tavoin, mutta mikään niistä ei ole vedenpitävä. Asuntojen hintojen vertaaminen tuloihin on yksi näistä mittareista. Suomessa tulot ovat nousseet viime vuosina jopa nopeammin kuin asuntojen hinnat, kun taas Ruotsissa tilanne on aivan päinvastainen. Tämä tarkoittaa sitä, että ruotsalaiset käyttävät yhä suuremman osan tuloistaan tai mahdollisista säästöistään asumiseen Suomen tilanteeseen verrattuna. Tiedämme kuitenkin, että ruotsalaisilla on keskimäärin paljon suuremmat ja pidemmät asuntolainat, joita ei makseta takaisin lainkaan samassa laajuudessa kuin Suomessa, mikä mahdollistaa kehityksen ilman, että se näkyy arjessa ja kotitalouksien kulutuksessa. Suomessa asuntojen hinnat ovat kehittyneet rauhallisesti myös suhteessa vuokriin viime vuosina.

Asuntohinnat suhteessa tuloihin

Pitkän aikavälin taso=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond

Asuntohinnat suhteessa vuokriin

Pitkän aikavälin keskiarvo=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond

12 kuukauden euriborkorko kääntynyt ylöspäin syksyllä

Tästä epävarmuudesta huolimatta 12 kuukauden euriborkorko on jo kääntynyt nousuun heijastellen odotuksia siitä, että EKP alkaa nostaa ohjauskorkoa. 12 kuukauden euribor on nyt noin -0,15 prosenttia, kun alimmillaan se oli lähellä -0,2 prosenttia.

Olemme eläneet finanssikriisistä asti epätavallisten lainanrahoituskustannusten ympäristössä. Tavallisin asuntolainakorko, 12 kuukauden euriborkorko, on ollut negatiivinen vuoden 2016 alusta asti, mutta se on ollut alle yhden prosentin vuoden 2012 keskivaiheilta asti. Pitkän aikaa hyvin heikkoina pysyneet inflaatiopaineet ovat luoneet tilanteen, jossa nollan tuntumassa olevista koroista on tullut uusi normaali.

Superalhaisten markkinakorkojen takana on ohjauskorko, joka on tällä hetkellä 0 prosenttia, mutta olennaisempi on talletuskorko, joka on -0,4 prosenttia ja joka ohjaa markkinakorkoja osittain ja heijastelee vallitsevaa runsasta likviditeettiä. Tämän perinteisen korkotyökalun lisäksi keskuspankki ostaa edelleen joukkovelkakirjalainoja markkinoilta elvyttävän vaikutuksen lisäämiseksi. EKP:n odotetaan lopettavan tukiostonsa vuodenvaihteessa ja ottavan sen jälkeen varovaisia askeleita normalisointipolulla.

Aktian uuden ennusteen mukaan EKP nostaa korkoa ensimmäistä kertaa syksyllä 2019, mutta näkymiä ympäröi epätavanomainen epävarmuus, sillä maailmantalouden vahvuutta testaavat kauppasota, markkinoiden turbulenssi ja juuri rahapolitiikan normalisointiin liittyvät pelot. Jos normalisointiprosessi ei suju odotetusti, ei ole itsestään selvää, että keskuspankki nostaa korkoa vuoden päästä.

Tästä epävarmuudesta huolimatta 12 kuukauden euriborkorko on jo kääntynyt nousuun heijastellen odotuksia siitä, että EKP alkaa nostaa ohjauskorkoa. 12 kuukauden euribor on nyt noin -0,15 prosenttia, kun alimmillaan se oli lähellä -0,2 prosenttia. Kyseessä on siis hyvin marginaalinen muutos, mutta se on tärkeä, sillä se heijastelee käännettä. Se, miten nopeasti markkinakorot nousevat, riippuu pitkälti siitä, mitä markkinoilla yleisesti ottaen tapahtuu ja mitä keskuspankki signaloi talvella ja keväällä.

Korot

Markkina- ja keskuspankkikorkoja Lähteet: Aktia ja Macrobond
Uusien asuntolainojen korko oli keskimäärin 0,87 prosenttia elokuussa, laskennallinen marginaali oli 0,85 prosenttia. Kaikkia asuntolainoja tarkastellessa käy ilmi, että niiden keskimääräinen korko oli hieman korkeampi kuin uusien asuntolainojen, hieman alle yhden prosentin.
Jaa