Jaa

Korot ja asuntomarkkinat 2019 -Helsinki kasvattaa edelleen etumatkaansa

Äärimmäisen matalat korot ovat tulleet jäädäkseen ainakin vielä joiksikin vuosiksi. Aktian uuden ennusteen mukaan emme näe nousua koroissa tänä tai ensi vuonna.
Äärimmäisen matalat korot ovat tulleet jäädäkseen ainakin vielä joiksikin vuosiksi. Aktian uuden ennusteen mukaan emme näe nousua koroissa tänä tai ensi vuonna. Tämä tarkoittaa sitä, että lainarahoituskustannukset pysyvät alhaisina. Emme ole nähneet asuntomarkkinoilla dramaattisia muutoksia vuoden 2019 alussa, vaan kehitys on pysynyt maltillisena, mutta silti Helsinki on jatkanut etumatkan kasvattamista muihin alueisiin nähden.

Aktian ennusteen mukaan nimelliset asuntojen hinnat nousevat reilun 1 prosentin vuonna 2019. Uudisrakentaminen siirtyy kohti varovaisempaa suhdannetta vuoden 2019 aikana. Rakennusluvissa nähtiin voimakas käänne alaspäin vuonna 2018, mikä viittaa siihen, että uudisrakentaminen hidastuu vuonna 2019.

Asuntojen hinnat nousevat edelleen hitaasti

Asuntohinnat

Indeksi, 2005=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond
Asuntomarkkinoiden kehitys on jatkunut maltillisena ja kaksijakoisena Suomessa.  Aktian uuden ennusteen mukaan asuntomarkkinoiden tilanne jatkuu melko muuttumattomana lähiaikoina. Pidämme ennusteen asuntojen hinnoista muuttumattomana ja odotamme asuntojen hintojen nousevan keskimäärin 1–1,5 prosenttia vuodessa, kun taas pääkaupunkiseudulla kehitys on huomattavasti nopeampaa, ja odotamme siellä noin 2–3 prosentin hinnannousua. Muualla maassa asuntojen hinnat eivät keskimäärin ole nousseet viime vuosina, mutta siinäkin on hyvin suuria alueellisia eroja.

Suuret alueelliset erot jatkuvat

Pääkaupunkiseudun ja muiden kasvukeskusten asuntojen hinnat nousevat, kun taas muualla maassa hinnat ovat laskusuunnassa viime vuosina nähdyn kehityksen mukaisesti.

Asuntohinnat

Indeksi, 2005=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond
Suuria muutoksia ei ole tapahtunut Aktian viimeisimmän, marraskuussa 2018 julkaistun asuntomarkkinakatsauksen jälkeen. Alueelliset erot ovat edelleen suuria. Pääkaupunkiseudun ja muiden kasvukeskusten asuntojen hinnat nousevat, kun taas muualla maassa hinnat ovat laskusuunnassa viime vuosina nähdyn kehityksen mukaisesti.

Vaikka kehitys yleisellä tasolla näyttääkin siltä, että asuntojen hinnat laskevat pääkaupunkiseudun ulkopuolella, tilanne näyttää hyvin erilaiselta eri paikkakunnilla. Turussa kehitys on ollut hyvää vuonna 2018 ja vuoden 2019 alussa, asuntojen hinnat ovat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä nousseet 9 prosenttia vuoden takaisesta. Vastaava luku Helsingissä oli 3,3 prosenttia. Myös Oulussa, missä kehitys on pitkään ollut hyvin maltillista, on nähty 1 prosentin nousu, kun taas Espoossa ja Kauniaisissa ollaan nollan tuntumassa. Tampereella on nähty 1,8 prosentin kasvu.

Kehityksen tarkastelu vain vuoden ajalta ei toki kerro koko totuutta, ja kannattaa katsoa myös pidempää näkökulmaa, kun arvioidaan hintakehitystä asuntomarkkinoilla. Hieman pidemmästä näkökulmasta tilanne näyttää edelleen hyvältä Turussa, Tampereella ja pääkaupunkiseudulla. Hyvin suuret muutokset Turun asuntomarkkinoilla viime vuoden aikana ovat todennäköisesti väliaikaisia.

Asuntojen hintaerot valtavia

Turussa asuminen on edelleen yli puolet halvempaa kuin Helsingissä.

Asuntohinnat joissakin kaupungeissa

eur/neliö, vanhat kerrostaloasunnot Lähteet: Aktia ja Macrobond
Vaikka asuntojen hintojen nousu viimeisen vuoden aikana viittaa siihen, että Turun kehitys ei ole kaukana Helsingin kehityksestä, olemme tilanteessa, jossa asuntojen hinnoissa on suuria eroja eri alueiden välillä.

Suurista kaupungeista Helsinki on omassa luokassaan, sillä vanhan kerrostaloasunnon keskimääräinen neliömetrihinta on 4 576 euroa. Espoossa ja Kauniaisissa hinta on 3 342. Seuraavana järjestyksessä tulee Tampere, missä keskimääräinen hinta on reilut 2 500 euroa. Turussa asuminen on edelleen yli puolet halvempaa kuin Helsingissä, 2 038 euro neliöltä, ja Oulussa hintataso on edelleen alle 2 000 euroa neliöltä. Suuressa osassa maata hintataso on noin 1 000 euroa neliömetriltä. Mielenkiintoista on huomata että esim. Porvoon hintataso on korkeampi kuin Turun.

Helsinki 1 edelleen kallein

On harhaanjohtavaa katsoa Helsinkiä yhtenä asuntomarkkinana.

Helsingin asuntohinnat

Indeksi, 2005=100 Lähteet: Aktia ja Macrobond
Helsingin vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräisen 4 476 euron neliömetrihinnan taakse piiloutuu hyvin erilaisia lukuja.  Helsinki 1:ssä, eli niillä alueilla, joiden postinumero alkaa 001, neliömetrihinta on yli 7 000 euroa, kun taas jo Helsinki 2:ssa hinta on 5 500 euroa neliömetriltä. Helsinki 3:ssa hinta on jo alle 4 000 euroa neliömetriltä, ja Helsinki 4:ssä alle 3 000 euroa. On siis harhaanjohtavaa katsoa Helsinkiä yhtenä asuntomarkkinana.

Muutoksen tarkastelu osoittaa, että asuntojen hinnat ovat nousseet vajaat 5 prosenttia sekä Helsinki 1:ssä että Helsinki 2:ssa viimeisen vuoden aikana. Se on huomattavasti nopeammin kuin Helsingin asuntojen hintojen keskimääräinen nousu.

Rakennusluvat kääntyneet alaspäin

Rakennuslupien määrä oli helmikuussa 2018 huipussaan, 4 530 lupaa, kun taas viimeisin luku tämän vuoden helmikuulta oli 3 438, eli luku on laskenut kokonaiset 24 prosenttia. On kuitenkin tärkeää muistaa, että rakennusalaa leimaavat suuret vaihtelut.

Rakentaminen

asuntojen määrä, kpl Lähteet: Aktia ja Macrobond
Asuntojen rakentaminen on edelleen hyvällä tasolla riippuen hieman siitä, kuinka sitä mitataan. Uusien rakennettavien huoneistojen määrä on korkea, mutta neliöissä tai kuutioissa mitattuna tilanne ei ole yhtä valoisa. Tällä hetkellä huolta herättää rakennuslupien määrän lasku, jota olemme nähneet koko vuoden 2018 sekä vuoden 2019 alun aikana.

Rakennuslupien määrä oli helmikuussa 2018 huipussaan, 4 530 lupaa, kun taas viimeisin luku tämän vuoden helmikuulta oli 3 438, eli luku on laskenut kokonaiset 24 prosenttia. On kuitenkin tärkeää muistaa, että rakennusalaa leimaavat suuret vaihtelut. Aloitettujen rakennushankkeiden tarkastelu viittaa laskuun vuodenvaihteen aikoihin, mikä puolestaan viittaa siihen, että laskevat rakennuslupaluvut alkavat näkyä aloitetuissa rakennushankkeissa, ja kehityksen odotetaan jatkuvan, tosin siten, että aloitetut rakennushankkeet pysyvät hyvillä tasoilla.

Yleisesti ottaen rakennussektorin luottamus on edelleen heijastellut rakennussektorin positiivista tilannetta ja hyviä näkymiä, vaikka uudisrakentamisen luvut ovatkin heikentyneet. Aktian ennusteen mukaan saavutimme vuonna 2018 rakentamisen huipun, ja tämän jälkeen emme näe samanlaista aktiviteetin kasvua kuin viime vuosina.

Emme kuitenkaan odota merkittävää korjausta alaspäin, vaan odotamme, että maan sisäiset muuttoliikkeet pitävät uudisrakentamisen kysynnän korkeana kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta pidämme väliaikaisia notkahduksia todennäköisinä ja odotamme tuntuvaa volatiliteettia tulevina vuosina.

Luottamus

Saldolukuja Lähteet: Aktia ja Macrobond

Korot pysyvät matalina vielä pitkään

12 kuukauden euriborkorko on edelleen alle -0,1 prosenttia, ja 3 kuukauden euribor on alle -0,3 prosenttia. Emme odota merkittäviä liikkeitä näihin korkoihin, jotka ovat tärkeitä erityisesti Suomen asuntolainan haltijoille, sillä suurin osa asuntolainoista on sidottu euriborkorkoihin.

Markkina- ja ohjauskorot

% Lähteet: Aktia ja Macrobond
Kevättalvella 2019 odotukset korkojen kehityksestä ovat kääntyneet kunnolla. Yhä hidastuva globaali talouskasvu yhdessä heikkoina pysyneiden inflaationäkymien kanssa on saanut suuret keskuspankit muuttamaan suunniteltua suuntaa, joka vielä vähän aikaa sitten viittasi koronnostoihin.

EKP lopetti tukiosto-ohjelmansa vuodenvaihteessa ja oli viestinyt mahdollista koronnostoa. Heikentyneet näkymät ovat kuitenkin johtaneet kurssin muutokseen. Koronnosto-odotukset ovat heikentyneet lisää, ja keskuspankki on lanseerannut uuden TLTRO-III-ohjelman tukeakseen pankkien antolainausta yrityssektorille. Olemme siis siirtyneet odotetusta kiristämisestä elvytyksen lisäämiseen. Aktian uuden ennusteen mukaan korkoa ei nosteta vuonna 2019 tai 2020.

Yhdysvalloissakin koronnosto-odotukset ovat sulaneet pois, ja Aktian uuden ennusteen mukaan emme odota koronnostoa tänä tai ensi vuonna. Yhdysvaltain keskuspankki on myös ilmoittanut, että se ajaa kesän aikana alas syksystä 2017 alkaen toteuttamansa taseen pienennysprosessin.

Olemme eläneet finanssikriisistä asti ympäristössä, jossa lainarahoituskustannukset ovat olleet epätavallisen matalat. Tavallisin asuntolainakorko, 12 kuukauden euriborkorko, on ollut negatiivinen vuoden 2016 alusta asti, mutta se on ollut alle 1 prosentin vuoden 2012 keskivaiheilta asti. Pitkän aikaa jatkuneet hyvin heikot inflaatiopaineet ovat luoneet tilanteen, missä lähellä nollaviivaa olevista koroista näyttää tulleen uusi normaali.

Euriborkorkoihin ei myöskään odoteta korotuksia, mikä kulkee käsi kädessä niiden odotusten kanssa, että ohjauskorko ei nouse lähivuosien aikana. 12 kuukauden euriborkorko on edelleen alle -0,1 prosenttia, ja 3 kuukauden euribor on alle -0,3 prosenttia. Emme odota merkittäviä liikkeitä näihin korkoihin, jotka ovat tärkeitä erityisesti Suomen asuntolainan haltijoille, sillä suurin osa asuntolainoista on sidottu euriborkorkoihin.

Uusien asuntolainojen keskimääräinen korko oli 0,81 prosenttia maaliskuussa, ja asuntolainakanta kasvoi 1,9 prosenttia.

Asuntolainakorko maaliskuussa 0,81 %

Uusien nostettujen lainojen korot Lähteet: Aktia ja Suomen Pankki
Jaa