Dela

Bostadsmarknaden 2018 -stabilt men tudelat

Bostadspriserna stiger i snitt med 1-1,5 % per år medan utvecklingen är märkbart snabbare i huvudstadsregionen där vi förväntar oss en prisuppgång på ca 2-3 %.
Finlands bostadsmarknad har under de senaste tre åren dominerats av en positivt stabil utveckling. Bostadspriserna stiger i snitt försiktigt, det byggs mycket och det finns inga tecken på stora bubblor.

Enligt vår prognos stiger de nominella bostadspriserna med dryga 1 % under 2018 och tillväxttakten ökar en aning under 2019. Samtidigt ser vi att byggandet går mot en lugnare konjunktur. Under 2019 förväntar vi oss att totalproduktionen inom byggnadssektorn förblir på samma nivå som under 2018, den starkaste byggkonjunkturen är alltså över.

Bostadspris i Finland

Index 2005=100 Källor: Aktia och Macrobond
Bostadsprisutvecklingen har under en längre tid varit mycket måttlig i Finland. Enligt Aktias nya prognos fortsätter situationen på bostadsmarknaden rätt så oförändrad under den närmaste tiden. Bostadspriserna stiger i snitt med 1-1,5 % per år medan utvecklingen är märkbart snabbare i huvudstadsregionen där vi förväntar oss en prisuppgång på ca 2-3 %. I resten av landet har bostadspriserna i snitt inte stigit under de senaste åren, men också där finns det mycket stora regionala skillnader.

Bostadsbyggandet hålls på höga nivåer men växer inte mer

Bostadsbyggandet

st Källor: Aktia och Macrobond
Allmänt taget så har förtroendet inom byggnadssektorn fortsatt att återspegla en positiv situation och goda utsikter inom byggnadssektorn, men samtidigt har vi under 2018 sett byggnadslovens antal sjunka och enligt Aktias nya prognos uppnår vi under 2018 byggtoppen och efter detta kommer vi inte att se samma aktivitetsökning som under de senaste åren.

Samtidigt förväntar vi oss inte heller någon märkbar nedåtjustering, utan förväntar oss att flyttrörelserna inom landet kommer att fortsätta hålla efterfrågan på nybyggnation hög i tillväxtcentra, speciellt i huvudstadsregionen.
Den något sämre byggkonjunkturen syns inte ännu i påbörjade och färdigblivna byggobjekt i och med att dessa reagerar med en viss fördröjning i jämförelse med byggnadsloven.

Förtroendet

Säsongsjusterat Källor: Aktia och Macrobond

Stora regionala skillnader

De regionala skillnaderna är fortsättningsvis stora inom landet och den dominerande trenden är att priserna i huvudstadsregionen och övriga tillväxtcentra stiger medan priserna i resten av landet är på en sjunkande trend, i likhet med den utveckling vi sett de senaste åren.

Trots att utvecklingen på aggregerad nivå visar på en bostadsprisnedgång utanför huvudstadsregionen finns det väldigt olika utvecklingar på olika orter; i Tammerfors har vi sett en uppgång under första halvan av året i storleksklassen 6 %, medan Åbos bostadsprisutveckling varit betydligt måttligare. I Uleåborg har vi sett sjunkande bostadspriser under första halvan av 2018.

Bostadspriserna i de stora städerna

Index, 2005=100 Källor: Aktia och Macrobond

Variation också inom Helsingfors

De nominella bostadspriserna steg i Helsingfors 1 med över 8 % under det första kvartalet 2018 och med ca 5 % under det andra kvartalet, medan Helsingfors 2 har haft en stadigare utveckling med ca 6 procents tillväxt under första halvan av året.
Bostadsprisutvecklingen har fortsatt stark inom Helsingfors och fortsättningsvis är det områdena Helsingfors 1 och 2 dvs de områden som har postnummer som börjar 001 och 002 som haft den starkaste utvecklingen. De nominella bostadspriserna steg i Helsingfors 1 med över 8 % under det första kvartalet 2018 och med ca 5 % under det andra kvartalet, medan Helsingfors 2 har haft en stadigare utveckling med ca 6 procents tillväxt under första halvan av året.

Om man tar ett litet längre perspektiv ser man att de nominella bostadspriserna stigit med ca 80 % sedan 2005 i Helsingfors 1 och 2, medan priserna då man går längre från kärncentrum stigit snabbt, men inte lika snabbt. Helsingfors 3 har sett en 60 procents uppgång och Helsingfors 4 en ca 45 procents uppgång.

Helsingfors reala bostadspriser

Index 2015=100 Källor: Aktia och Macrobond

Bostadsprisutvecklingen lugn jämfört med i våra grannländer

Från 2010 framåt har Finland och Sverige gått olika vägar gällande bostadspriserna. I Finland befinner vi oss fortsättningsvis på en bostadsprisnivå som reellt sett är ungefär den samma som 2008 medan Sverige sett en reell prisuppgång på 50 %.

Bostadspriser i Finland och några andra länder

Index, 1970=100 Källor: Aktia och Macrobond
Bostadspriserna har efter finanskrisen utvecklat sig mycket måttligt i Finland jämfört med i våra grannländer. Finanskrisens initiala inverkan på bostadspriserna var en måttlig nedgång varefter priserna snabbt återhämtade sig under 2009 och 2010 och redan 2010 var bostadspriserna på en högre nivå än 2008.

Därefter gick den finländska bostadsmarknaden in i en litet lugnare period som avviker kännbart från vad som skett i t.ex Sverige. Danmark är svårt att jämföra med emedan Danmark hade en bostadsmarknadskris i samband med finanskrisen och bostadspriserna vände uppåt först 2012.

Från 2010 framåt har Finland och Sverige gått olika vägar gällande bostadspriserna. I Finland befinner vi oss fortsättningsvis på en bostadsprisnivå som reellt sett är ungefär den samma som 2008 medan Sverige sett en reell prisuppgång på 50 %. I Sverige har den reglerade hyresmarknaden, det modesta byggandet under en lång tid samt de allt längre lånen och amorteringsfriheten skapat en mycket annorlunda, sämre bas för bostadmarkanden under de kommande decennierna.

Det finns många försök till att känna igen bubblor på bostadsmarknaden, inga är dock vattentäta. Bostadspriserna i jämförelse med inkomsterna är ett av dessa mått. I Finland har vi under de senaste åren sett en situation där inkomsterna stigit snabbare än bostadspriserna medan Sverige har en helt motsatt situation. Detta innebär att svenskarna sätter en allt större andel av sina inkomster eller eventuellt andra besparingar på boende jämfört med situationen i Finland. Det vi dock vet är att svenskarna i snitt har mycket större och längre bostadslån som inte alls betalas tillbaka i samma utsträckning som i Finland, vilket möjliggör utvecklingen utan att den syns i vardagen och hushållens konsumtion. Också bostadspriserna i relation till hyrorna har i Finland utvecklat sig på ett lugnt sätt under de senaste åren i Finland.

Bostadspriser i relation till inkomster

Långtidssnitt=100 Källor: Aktia och Macrobond

Bostadspriser i relation till hyror

Långtidssnitt=100 Källor: Aktia och Macrobond

12 månaders euribor-räntan vänt uppåt under hösten

Trots all osäkerhet så har 12 månaders euriborräntan redan vänt uppåt återspeglande förväntan om att ECB skall början höja styrräntan. Euribor 12 månader är nu ca -0,15 % då den som lägst var nära -0,2 %.
Vi har ända sedan finanskrisen levt i en omgivning där lånefinansieringskostnaderna varit osedvanligt låga. Den vanligaste bolåneräntan, Euribor 12-månadersräntan har varit negativ sedan början på 2016, men har varit under 1 % ända sedan medlet av 2012. Ett mycket svagt inflationstryck under en längre period har skapat en situation där räntor kring nollstrecket blivit det nya normala.

Bakom de ultra-låga marknadsräntorna finns styrräntan som är 0 % för tillfället, men relevantare är depositionsräntan som är -0,4 % som i dagsläge delvis styr marknadsräntorna återspeglande den rådande rikliga likviditetssituationen. Utöver detta traditionella ränteverktyg så köper centralbanken fortsättningsvis masskuldebrevslån från marknaden för att öka den stimulerande effekten. ECB förväntas avsluta sina stödköp i årsskiftet och därefter ta försiktiga normaliseringssteg.

Enligt Aktias nya prognos höjer ECB räntan för första gången under hösten 2019, men utsikterna omges av osedvanlig osäkerhet emedan världsekonomins styrka testas av handelskrig, marknadsturbulens och rädslor som härrör sig just penningpolitikens normalisering. Om denna normaliseringsprocess inte går som förväntat, är det inte självklart att centralbanken höjer räntan om ett år.

Trots denna osäkerhet så har 12 månaders euriborräntan redan vänt uppåt återspeglande förväntan om att ECB skall början höja styrräntan. Euribor 12 månader är nu ca -0,15 % då den som lägst var nära -0,2 %. Vi talar alltså om en ytterst marginell förändring, men den är viktig emedan den återspeglar en vändning. Hur snabbt marknadsräntorna rör sig uppåt har mycket att göra med vad som händer på marknaden generellt och vad centralbanken signalerar under vintern och våren.

Räntor

Marknads- och styrräntor Källor: Aktia och Macrobond
För nya bostadslån var genomsnittsräntan i augusti 0,87 %, den beräknade marginalen var 0,85 %. Om man granskar hela stocken av bostadslån framgår det att snitträntan var något högre än för de nya bostadslånen, knappa 1 %.
Dela