Dela

Räntor och bostadsmarknaden 2019 -Helsingfors drar fortfarande ifrån

Teman: Finland
Heidi Schauman Chefsekonom
De ytterst låga räntorna är här för att stanna åtminstone några år till. Enligt Aktias nya prognos kommer vi inte att se en höjning i räntorna vare sig i år eller nästa år.
De ytterst låga räntorna är här för att stanna åtminstone några år till. Enligt Aktias nya prognos kommer vi inte att se en höjning i räntorna vare sig i år eller nästa år. Detta innebär att lånefinansieringskostnaderna förblir låga. På bostadsmarknaden har vi inte sett några dramatiska förändringar under början av 2019, utan den måttliga utvecklingen har fortsatt, men dock så att Helsingfors fortsatt att dra ifrån de andra regionerna.

Enligt Aktias prognos stiger de nominella bostadspriserna med dryga 1 % under 2019. Nybyggnationen går mot en försiktigare konjunktur under 2019. Byggnadsloven tog en kraftig vändning neråt under 2018, vilket pekar på en inbromsning under 2019 i nybyggnationen.

Bostadspriserna stiger fortfarande långsamt

Bostadspriser

Index, 2005=100 Källor: Aktia och Macrobond
Utvecklingen på bostadsmarknaden har fortsatt vara måttlig och tudelad i Finland.  Enligt Aktias nya prognos fortsätter också situationen på bostadsmarknaden rätt så oförändrad under den närmaste tiden. Vi håller bostadsprisprognosen oförändrad och förväntar oss att bostadspriserna stiger i snitt med 1-1,5 % per år medan utvecklingen är märkbart snabbare i huvudstadsregionen där vi förväntar oss en prisuppgång på ca 2-3 %. I resten av landet har bostadspriserna i snitt inte stigit under de senaste åren, men också där finns det mycket stora regionala skillnader.

De stora regionala skillnaderna håller i sig

Bostadspriserna i huvudstadsregionen och övriga tillväxtcentra stiger medan priserna i resten av landet är på en sjunkande trend, i likhet med den utveckling vi sett de senaste åren.

Bostadspriser i städer

Index, 2005=100 Källor: Aktia och Macrobond
Inga stora förändringar har skett sedan Aktias senaste bostadsmarknadsöversikt i november 2018. De regionala skillnaderna är fortsättningsvis stora. Bostadspriserna i huvudstadsregionen och övriga tillväxtcentra stiger medan priserna i resten av landet är på en sjunkande trend, i likhet med den utveckling vi sett de senaste åren.

Trots att utvecklingen på aggregerad nivå visar på en bostadsprisnedgång utanför huvudstadsregionen ser situationen väldigt olika ut på olika orter. i Åbo har utvecklingen varit mycket god under 2018 och början på 2019 med en bostadsprisökning på hela 9 % under årets första kvartal jämfört med samma period för ett år sedan. Motsvarande siffras i Helsingfors var 3,3 %. Också Uleåborg som länge haft en mycket måttlig utveckling har sett ett uppsving på ca 1 %, medan Esbo-Grankulla är nära nollsträcket. Vanda har sett en nedgång på 2 % i priserna jämfört med situationen för ett år sedan och Tammerfors sett en uppgång på 1,8 %.

Granskande av utvecklingen under bara ett år berättar dock inte hela sanningen och det lönar sig att också titta på det längre perspektiv då man utvärderar prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Ut ett litet längre perspektiv ser situationen fortfarande bra ut i Åbo-Tammerfors-Huvudstadsregionen. De mycket kraftiga kasten i Åbo under den senaste tiden är troligtvis av temporär karaktär.

Skillnaderna i bostadspriser enorma

I Åbo är boendet fortsättningsvis mer än hälften så billigt som i Helsingfors.

Bostadspriser i valda städer

Gamla höghuslägenheter, eur/kvadratmeter Källor: Aktia och Macrobond
Trots att ökningen i bostadspriserna under det senaste året pekar på att Åbos utveckling inte är långt från den i Helsingfors, befinner vi oss i en situation där skillnaderna i bostadspriser är stora mellan olika regioner.

Av de stora städerna är Helsingfors i en egen kategori gällande prisen på gamla höghuslägenheter med snittpriser på 4576 euro per kvadratmeter. i I Esbo-Grankulla är priset 3342 euro. Därefter kommer Tammerfors i ordningen med snittpriser på dryga 2500 euro. I Åbo är boendet fortsättningsvis ca hälften så billigt som i Helsingfors på 2038 euro per kvadrat och Uleåborg har fortsättningsvis en prisnivå under 2000 euro per kvadrat. I stora delar av landet är prisnivån kring 1000 euro per kvadratmeter. Intressant att notera är att t.ex. Borgå har en högre prisnivå än t.ex. Åbo.

Helsingfors 1 fortfarande dyrast

Det är missvisande att titta på Helsingfors som en bostadsmarknad.

Bostadspriserna i Helsingfors

Index, 2005=100 Källor: Aktia och Macrobond
Under ett snittbostadspris på 4476 euro per kvadratmeter för gamla höghuslägenheter i Helsingfors döljer sig väldigt olika siffror.  I Helsingfors 1, dvs de områden som har ett postnummer som börjar på 001 är kvadratmeterpriset över 7000 per kvadratmeter medan redan Helsingfors 2 ligger kring 5500 euro per kvadratmeter. Helsingfors 3 ligger under 4000 euro per kvadratmeter och Helsingfors 4 under 3000 euro. Det är alltså missvisande att titta på Helsingfors som en bostadsmarknad.

En granskning av förändringen visar att bostadspriserna stigit med knappa 5 % i både Helsingfors 1 och Helsingfors 2 under det senaste året. Betydligt snabbare än Helsingfors genomsnittliga ökning i bostadspriserna.

Byggnadsloven svängt nedåt

Antalet byggnadslov var i februari 2018 på sin topp med 4530 lov, medan den senaste siffran från februari i år är 3438, den har alltså kommit ned med hela 24 %, men det är viktigt att komma ihåg att byggnadsbranschen karaktäriseras av stora kast.

Nybyggnation

Antal lägenheter Källor: Aktia och Macrobond
Bostadsbyggandet befinner sig litet beroende på hur man mäter det fortsättningsvis på goda nivåer. Antalet nya lägenheter som byggs är högt men mätt i kvadrat eller kubik är situationen inte lika ljus. Det som för tillfället väcker oro är nedgången i byggnadsloven, vilket vi sett under hela 2018 och början på 2019.

Antalet byggnadslov var i februari 2018 på sin topp med 4530 lov, medan den senaste siffran från februari i år är 3438, den har alltså kommit ned med hela 24 %, men det är viktigt att komma ihåg att byggnadsbranschen karaktäriseras av stora kast. En granskning av byggstarter pekar på en nedgång kring årsskiftet, vilket pekar på att de sjunkande byggnadslovssiffrorna börjar synas i byggstarterna och utvecklingen förväntas fortsätta dock så att byggstarterna hålls på goda nivåer.

Allmänt taget så har förtroendet inom byggnadssektorn fortsatt att återspegla en positiv situation och goda utsikter inom byggnadssektorn, trots de sämre siffrorna gällande nybyggnation. Enligt Aktias prognos uppnådde vi under 2018 byggtoppen och efter detta kommer vi inte att se samma aktivitetsökning som under de senaste åren.

Samtidigt förväntar vi oss inte heller någon märkbar nedåtjustering, utan förväntar oss att flyttrörelserna inom landet kommer att fortsätta hålla efterfrågan på nybyggnation hög i tillväxtcentra, speciellt i huvudstadsregionen, men vi ser temporära svackor som sannolika och förväntar oss kännbar volatilitet under de kommande åren.

Förtroendet

Saldotal Källor: Aktia och Macrobond

Räntorna hålls låga ännu länge

12 månaders euriborräntan ligger fortfarande under -0,1 % och 3 månaders euribor är lägre än -0,3 %. Vi förväntar oss inga märkbara rörelser i dessa räntor som är viktiga för speciellt bostadslåneinnehavare i Finland emedan merparten av bostadslånen är knutna till euriborräntorna.

Räntorna

% Källor: Aktia och Macrobond
Under vårvintern 2019 har förväntningarna om ränteutvecklingen tagit en ordentlig vändning. Det allt långsammare ekonomiska tillväxten globalt i kombination med fortsatt svaga inflationsutsikter har fått de stora centralbankerna att ändra på den planerade riktningen som ännu för inte så länge sedan pekade på räntehöjningar.

ECB avslutade sitt stödköpsprogram vid årsskiftet och hade kommunicerat om en eventuell räntehöjning. De sämre utsikterna har dock lett till ändrad kurs. Räntehöjningsförväntningarna har försvagats ytterligare och centralbanken har lanserat ett nytt TLTRO_III program för att stöda bankerna utlåning till företagssektorn. Vi har alltså gått från förväntad åtstramning till ökad stimulans. Enligt Aktias nya prognos kommer räntan inte att höjas under 2019 och 2020.

I USA har också räntehöjningsförväntningarna smält bort och enligt Aktias nya prognos förväntar vi oss ingen räntehöjning i år eller nästa år. Den amerikanska centralbanken har också meddelat att de under sommaren kommer att köra ner den balansminskningsprocess den genomfört sedan hösten 2017.

Vi har ända sedan finanskrisen levt i en omgivning där lånefinansieringskostnaderna varit osedvanligt låga. Den vanligaste bolåneräntan, euribor 12-månadersräntan har varit negativ sedan början på 2016, men har varit under 1 % ända sedan medlet av 2012. Ett mycket svagt inflationstryck under en längre period har skapat en situation där räntor kring nollstrecket ser ut att ha blivit det nya normala.

Hand i hand med att förväntningarna om att styrräntan inte kommer att stiga under de närmaste åren finns det inte heller några förväntningar om höjningar i euribor-räntorna. 12 månaders euriborräntan ligger fortfarande under -0,1 % och 3 månaders euribor är lägre än -0,3 %. Vi förväntar oss inga märkbara rörelser i dessa räntor som är viktiga för speciellt bostadslåneinnehavare i Finland emedan merparten av bostadslånen är knutna till euriborräntorna.

För nya bostadslån var genomsnittsräntan i mars 0,81 %, och bostadslånestocken växte med 1,9 %.

Bolåneräntan var i mars i snitt 0,81 %

Nya lyfta bostadslån Källor: Aktia och Finlands Bank
Dela